房屋买卖合同未谈成 中介公司强收违约金 法院：“霸王条款”无效

 案情简介：２００４年６月，毛小姐为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房屋买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将庄先生的一套房屋介绍给毛小姐，房款为人民币１２万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。其中，还在第十条约定：“由于毛小姐的原因导致房屋买卖合同未签订的，毛小姐应向中介公司支付总房款５％的违约金”。协议签订后，毛小姐按约支付给中介公司意向金５０００元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见，买卖合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛小姐拒绝签订买卖合同为由，请求判令毛小姐按照约定支付违约金６０００元。
    法院判决：法院经审理后认为，根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《房屋买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第十条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己处于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显然与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。法院判决，对中介公司要求毛小姐支付违约金的诉讼请求不予支持。
    律师点评：本案的争议焦点集中在两个方面，一是中介公司与毛小姐签订的《房屋买卖居间协议》第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款５％违约金”是否有效；二是中介公司在被毛小姐及案外人因故未签订《房屋买卖合同》时，是否可收取相应费用。
    首先，关于格式条款是否有效，因中介公司的条款规定无论居间行为是否成功均可获得相应报酬，应属于“霸王条款”，该约定无效。第二，中介公司可否收取相应费用。《合同法》规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”、“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司在毛小姐与上家签订《房屋买卖合同》之前，只能向毛小姐主张其进行居间活动所支出的经济损失。 
    二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成成果，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。有时，尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人“手拉手”私下成交。对此情况，法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。

湖北法之星律师事务所  宋峰翔